Ancora sulla certificazione e sui suoi effetti sul pricing immobiliare

Di recente sono nati diversi interessanti gruppi di discussione su LinkedIn attorno al real estate nostrano. In particolare, segnaliamo  “Real Estate Italia – Marketing Immobiliare“, gestito da alcuni amici di immobiliare.com.

Proprio su questo gruppo è sorta una discussione attorno a un post pubblicato su immobiliare.come qualche tempo. Il post in questione era relativo agli effetti che la certificazione sta già avendo sul mercato immobiliare e sui prezzi degli immobili. In quel post si dava notizia che da questo semestre l’OSMI di Milano ha iniziato a classificare gli immobili delle varie zone secondo una nuova classificazione:

Nuova classificazione

  1. appartamenti nuovi/Classe energetica A-B-C
  2. appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio
  3. appartamenti vecchi (oltre 40 anni) o da ristrutturare

Questa nuova classificazione prende il posto della storica classificazione:

  1. appartamenti nuovi o ristrutturati
  2. appartamenti recenti entro 40 anni
  3. appartamenti vecchi oltre 40 anni.

La svolta è epocale visto che la nuova testa di serie non sono più gli appartamenti nuovi e quelli “genericamente ristrutturati” ma quelli in classe A, B o C. Non basta più un’imbiancatura, un laminato incollato sulle vecchie monocotture e un climatizzatore per definire un appartamento ristrutturato e confortevole, per essere chiari.

Naturalmente, la certificazione energetica è solo uno dei criteri che portano a determinare un valore. La stessa pubblicazione dell’OSMI, sebbene usata da tutti gli operatori e soprattutto da chi poi è demandata a decidere le questioni più importanti come i periti delle banche e i CTU del tribunale, la subordina comunque alla localizzazione geografica. E parliamo di una pubblicazione statistica.

Gli elementi oggettivi da valutare per determinare il valore di un immobile sono decine. In uno dei paragrafi dedicati al pricing nel libro marketing immobiliare ne abbiamo citati a titolo di esempio una ventina ma possono essere molti di più. A questi poi va aggiunto il giudizio soggettivo di chi è chiamato a valutare l’immobile.

In ogni caso ciò che deve essere chiaro quando si parla degli effetti della certificazione energetica sul pricing è che non ci si riferisce tanto al valore di una casa che “consuma poco”, anche se soprattutto oggigiorno non è un elemento da trascurare. Quanto soprattutto al livello costruttivo e di valore intrinseco di quella casa: ai materiali impiegati, agli impianti esistenti, al fatto di essere nuova realmente anche nelle parti comuni e così via.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

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