Brutto momento per le aste giudiziarie

Non è scontato che acquistare un immobile all’asta costi meno. Se infatti ci si riferisce a perizie effettuate anche solo tre anni fa, quando ancora la crisi immobiliare non era al suo apice, il prezzo che viene stabilito dal tribunale sulla base delle stesse può essere ancora eccessivo.

Le statistiche confermano comunque un risparmio medio per l’acquirente riveniente dalle vendite giudiziarie di almeno il 30%. Ciononostante oltre il 40% delle aste immobiliari va ancora deserta. La ragione sembra essere la diffidenza storica degli acquirenti potenziali verso questo tipo di acquisto e nelle lungaggini e nelle presunte insidie burocratiche legate a questo tipo di transazioni.Se per esempio si visitano i siti internet che raccolgono annunci di aste giudiziarie ci sono molte occasioni che sembrano interessanti e la documentazione allegata che può essere visionata on line (foto, perizia, planimetria, ordinanza di vendita) fornisce più informazioni di quelle relative alla pubblicazione di un normale annuncio commerciale. Fatta quindi la premessa che ogni immobile messo all’asta può avere problemi, il più comune dei quali è che sia occupato da esecutati oppure dato in usufrutto a terzi, una volta fatte tutte le necessarie preventive verifiche con un professionista, la effettiva partecipazione all’asta è di per sé abbastanza semplice.

Possono parteciparvi tutti tranne il debitore esecutato o fallito. È a tutti gli effetti una attività processuale da svolgersi in locali appositi con giorni fissati e attraverso la stessa si ottiene il miglior prezzo tramite confronto diretto tra i potenziali acquirenti. Il prezzo dell’immobile viene fissato da un perito il quale stabilisce la cosiddetta “base d’asta”. È anche possibile visitare preventivamente l’immobile in asta contattando il custode nominato dal tribunale. Le aste vengono effettuate da magistrati, o nel caso in cui siano muniti di apposita delega da notaio. Tutti possono partecipare anche tramite legale, o mandatario con procura speciale. All’interno dell’ordinanza di vendita sono indicati il giorno dell’asta e la base della vendita.

Per partecipare all’asta è necessario depositare l’offerta di acquisto entro le ore 12 del giorno precedente la stessa presso la cancelleria del tribunale, con indicazione del prezzo offerto, dei dati anagrafici, codice fiscale e recapito telefonico, tempi e modalità del saldo. Alla domanda, da redigersi in carta da bollo, bisogna allegare il 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione a mezzo assegni circolari non trasferibili o a mezzo di versamento su apposito libretto bancario/postale, il tutto intestato alla Procura esecutiva immobiliare.

L’importo versato sarà restituito in caso di mancata aggiudicazione. In sede d’asta le buste verranno aperte e se ci sono più offerte gli acquirenti effettueranno rilanci verbali, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un unico compratore interessato al rilancio, il lotto sarà aggiudicato. Se l’offerta è stata firmata da un avvocato o persona delegata, entro tre giorni questo dovrà dichiarare il nome della persona per cui opera. L’aggiudicazione è provvisoria, ci sono cioè ancora 10 giorni entro i quali possono essere presentate nuove offerte, che saranno efficaci solo se superano di un quinto il prezzo fissato all’asta. Il trasferimento di proprietà sarà formalizzato al pagamento del saldo, che dovrà avvenire nel termine di 30/60 gg, secondo le modalità indicate nell’ordinanza di vendita. Se entro tale termine l’aggiudicatario risultasse inadempiente la cauzione sarà trattenuta a titolo di multa. Se invece l’asta dovesse andare deserta, il giudice dovrà stabilire una nuova data con un prezzo base ridotto e adottare una diversa tipologia di vendita. Va segnalato infine che per una casa all’asta si pagano i normali oneri fiscali, cioè Iva o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, bolli.

È possibile rivolgersi a un istituto di credito per ottenere un mutuo. Una volta aggiudicato l’immobile con il decreto di trasferimento il giudice ordina infatti la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non è sufficiente a soddisfare tutti i creditori. L’immobile viene venduto sempre a corpo e non a misura, comprensivo quindi di eventuali servitù attive e passive. Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo il decreto costituisce titolo esecutivo per il rilascio dei locali. Se ci sono spese condominiali sospese l’acquirente è tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

 

 

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4 commenti

  1. Pierluigi - 26 dicembre 2011

    Ciao a tutti, io ho acquistato casa all’asta in provincia di Milano e consiglio a tutti di approfondire la questione perchè il risparmio è notevole. Sicuramente ci vuole un po’ di pazienza e flessibilità per quel che riguarda la ricerca della zona di interesse. Se volete delle info scrivetemi pure su: dalessiopierluigi@libero.it

  2. Daniele - 5 gennaio 2012

    Buonasera,

    Ho firmato un preliminare di compravendita come acquirente di un immobile con rivolgendomi ad un’agenzia immobiliare con la seguente affermazione riguardo all’immobile:

    “libero da iscrizioni, trascrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi e vincoli, arretrati tributari e diritti di terzi in genere di qualunque natura e origine, anche per quanto riguarda il diritto di famiglia, al momento del rogito notarile”.

    Qualche giorno dopo la registrazione del preliminare vengo avvisato dall’agenzia del proprietario che vende l’immobile che su di esso esiste una causa aperta su di un proprietario precedente a quello che lo vende ora per danni provocati ad un immobile del vicino durante la costruzione di quello che vorrei acquistare.

    Secondo voi è possibile annullare il preliminare o trattare sul prezzo visto che le condizioni scritte dal venditore non sono corrette? La sistemazione fisica dei danni è già stata fatta e quindi non ho visto niente quando l’ho visitato. Oltretutto ho già versato il 10% come caparra confirmatoria.

    Grazie dei consigli.
    Ciao e buon anno.

    • Antonio Rainò - 7 gennaio 2012

      Anche se non c’entra nulla con il tema delle aste, pubblico lo stesso il commento nel caso ci fosse un legale disposto a rispondere. Senza essere un avvocato, e da quel poco che ho letto, mi sembra comunque che l’agenzia non abbia dichiarato il falso dicendo che l’immobile sia libero da iscrizioni ecc. Una causa con un precedente proprietario per danni non penso che vada a costituire un diritto reale sull’immobile. Forse il problema può esserci se a per questa causa in corso si dovessero rendere necessari nuovi lavori. In questo caso probabilmente i lavori dovrebbero essere sostenuti dal nuovo proprietario che poi dovrebbe rivalersi sul vecchio.
      Tutto sommato anche se formalmente questa causa non è un vincolo reale sull’immobile, l’agenzia in quanto intermediaria dovrebbe fare gli interessi anche del compratore e non solo del venditore. Quindi a informare preventivamente di tutte le questioni pendenti non solo di quelle formali indicate nel modulo di proposta.

  3. Monica - 28 settembre 2012

    Buongiorno,

    Possiedo un immobile pignorato che verrá battuto all’asta a metá ottobre. Sono in contatto con un’agenzia immobiliare che si è offerta di trovare un compratore per conto del quale partecipare all’asta tramite procura speciale. Vorrei sapere se mi può dire qual è la commissione richiesta dalle agenzie per servizi del genere.
    La ringrazio
    Cordiali saluti,
    Monica

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