“Classe B in Area C”. Lotta di classe nel marketing immobiliare

La definizione incontrovertibile di "centro città"

“Classe B in Area C”. Sembra un attacco per la battaglia navale e invece è il nuovo gergo con il quale si dovrà iniziare a familiarizzare nella compravendita immobiliare.

Partiamo dalla classe. Ovviamente, ci si riferisce alla classe energetica degli immobili. Gli addetti al settore ci sono abituati già da tempo ma il grande pubblico sta iniziando ora a conoscere questo aspetto degli immobili grazie all’obbligo di inserire già in pubblicità l’indicazione della classe energetica e il corrispondente indice di prestazione energetica. Le classi vanno dalla A alla G. Solitamente le nuove costruzioni sono ormai tutte in A o B. Le vecchie costruzioni, in genere possono andare dalla C, se sono abbastanza recenti o ristrutturate perfettamente, fino alla G.

Quanto all’Area C del titolo ci si riferisce alla congestion charge del Comune di Milano che impone a tutti gli autoveicoli una tassa per l’ingresso nel centro cittadino.

La classe energetica degli edifici e l’avvio anche in Italia di politiche di congestion charge hanno molti punti in comune:

  • innanzi tutto costituiscono un nuovo esborso per i cittadini.
  • In secondo luogo, ben più importante per chi si occupa di marketing immobiliare, fissano un nuovo criterio insindacabile per la determinazione dei prezzi.

Prendiamo per esempio l’Area C. Il Comune di Milano ha stabilito che quest’area coincide con la vecchia Cerchia dei Bastioni. Tutti i milanesi sanno che all’interno dei Bastioni è corretto parlare di “centro città”. Purtroppo nella pratica commerciale, imperano i giri di parole: “a cinque minuti dal Duomo”, “a due passi dal centro”, “in zona centrale”. Adesso invece tutte queste perifrasi non conteranno nulla. Varrà solo essere dentro o fuori dall’Area C, in centro o fuori dal centro, con buona pace di chi abita in Corso Vercelli, in Buenos Aires o a Cinque Giornate, ormai declassate a periferie di lusso.

Un discorso più complesso va invece affrontato per la classe energetica. Come abbiamo detto, le nuove costruzioni sono tutte in classe A e B e, ovviamente, i costruttori ne tengono conto in sede di pricing, visto che una casa in classe A è più cara da realizzare. D’ora in poi l’incidenza della classe energetica sul prezzo finale si avrà sicuramente anche sul mercato dell’usato dove l’80% (fonte Fiaip) degli immobili ricade nelle due categorie più basse la G e la F. Un immobile usato in classe C potrà essere valutato fino al 10% in più di un immobile simile per localizzazione e caratteristiche generali in una delle due classi inferiori.

Secondo una ricerca pubblicata su Il sole 24 Ore del 12/01/2012, le variazioni di prezzo dovute alle classi energetiche iniziano a farsi sentire, se si confronta un usato completamente da ristrutturare e un buon usato. Il quotidiano economico riporta l’esempio di un bilocale, di 65 metri quadri in zona semicentrale a Roma, che se di classe C costa il 7% in più rispetto ad uno in classe G. La stessa abitazione, a Firenze, ha una differenza di prezzo del 4 per cento. Invece nelle grandi città del Nord (Milano e Torino) dove l’Ace è più diffuso, si arriva al 15 e al 12 per cento.

Se si considerano le villette indipendenti tipiche di certe province, la classe energetica diventa ancora più importante e i prezzi di una classe C arrivano a essere del 14% più alti rispetto a una classe G.

In definitiva, la creazioni di area a traffico limitato o di congestion charge e l’obbligo di dotarsi di Attestazione di Certificazione Energetica creano dei benchmark imprescindibili nel pricing immobiliare.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

 

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