Investire in riqualificazione nel mercato delle vendite

brera_milanoLa valorizzazione immobiliare (compreso l’home staging) è un costo o un investimento? Proviamo a rispondere attraverso un esempio pratico.

Consideriamo un ipotetico appartamento di 120 metri quadrati situato a Brera. Lʼappartamento era di una coppia che si è trasferita a Stresa. Lo stato conservativo è discreto: gli impianti a norma e gli infissi esterni relativamente recenti. Tuttavia, lʼappartamento si presenta male a causa di una carta da parati opprimente, una sovrabbondanza di mobili e accessori, una patina opaca che ricopre il tipico parquet posato a “fascia e bindello” e i due bagni che dimostrano tutti i loro anni.

In questo stato il nostro ipotetico appartamento fatica a far breccia nel cuore di chi lo visita, esponendo la proprietà a due problemi: allungamento della permanenza sul mercato e proposte di acquisto molto distanti dalle aspettative. 
Un appartamento simile potrebbe avere un valore commerciale compreso in unʼampia forbice che va da 7.400 a 10.400 euro/mq. In assenza di unʼazione di valorizzazione, difficilmente la proprietà riuscirà a ottenere proposte superiori al livello minimo ovvero 890.000 euro.

Ipotizziamo ora un intervento di valorizzazione volto a:

1) Ripulire. Sembra superfluo dirlo, ma non lo è.
2) Riparare. Un appartamento vuoto necessita sempre di qualche intervento di manutenzione.
3) Rinfrescare. Rimuovere la carta da parati e imbiancare.
4) Ridurre. Eliminare lʼarredo superfluo, tenendo invece ciò che vale.
5) Rivalutare. Il parquet antico può tornare a nuova vita grazie ad una semplice lamatura.
6) Riarredare. Piccoli interventi sull’illuminazione e sui tessuti.

Il costo totale della valorizzazione e del rifacimento bagni è compreso tra i 35.000 e i 40.000 euro e il tempo necessario per svolgere tutti questi lavori non dovrebbe superare le 2/3 settimane.

A questo punto, il nostro ipotetico appartamento ha cambiato aspetto: è più fresco e accogliente, più facile da visitare e ha messo in mostra le sue caratteristiche strutturali prima mortificate. In queste condizioni è facile supporre che il prezzo di vendita possa spostarsi da 7.400 euro fino a 8.500 euro, per un prezzo finale di 1.020.000 euro. Al netto dei costi sostenuti, il nostro ipotetico intervento ha generato un surplus di ben 90.000 euro: oltre il 10% in più.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

NB Si ringrazia Tirelli & Partners di Milano per l’esempio

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