Le locazioni nel mercato delle case di pregio (a Milano)

Nella compravendita la caratteristica principale di un immobile è la location. Per lo meno lo è in Italia, dove è radicata la tendenza a volere e molto spesso a dovere ristrutturare la casa che si acquista. Quindi le condizioni interne dell’immobile passano quasi sempre in secondo piano.

Invece nella locazione, considerata la sua natura transitoria, l’elemento della funzionalità dell’immobile è fondamentale, più della localizzazione.

Una casa funzionale in ottica locativa è una casa pronta da abitare. Quindi:

  • ristrutturata o in ottime condizioni di manutenzione;
  • arredata perlomeno con arredi fissi (armadiature e cucina) e, poiché parliamo di immobili di un certo standing, l’arredo oltre a essere completo deve anche essere adeguato;
  • eventualmente anche corredata, se si vuole puntare al redditizio target delle locazione di breve durata.

Così come avviene da sempre all’estero, anche in Italia case con queste caratteristiche hanno tempi di permanenza sul mercato ridottissimi. In alcuni casi, si è arrivati a collocarle anche dopo una o due sole visite. Si tratta di tempi di locazioni così brevi che compensano gli anni necessari ad affittare una casa non di qualità. Ammesso che si riesca a farlo!

Quanto sia importante la funzionalità e lo stato interno di un’abitazione lo spiega molto bene un esempio riportato nell’ultima newsletter di Tirelli & Partners.

Consideriamo un ipotetico appartamento di 120 mq situato in Brera. Si tratta di un appartamento caratterizzato da ambienti piccoli e da un solo bagno come si usava molto tempo fa. In sintesi vecchio, per nulla funzionale e, anche se in una bella zona, con poco appeal.
A livello teorico un appartamento di questa metratura in zona dovrebbe avere  un canone annuo compreso tra 24.000 e 36.000 euro in funzione soprattutto del  grado di funzionalità. Nell’esempio saremmo ai livelli minimi. Il condizionale è d’obbligo, visto che un simile appartamento è oggi molto difficile da collocare sul mercato. Il proprietario potrebbe optare per una ristrutturazione completa. Un costo secondo molti, in realtà, come vedremo, un investimento proficuo.
La ristrutturazione, selezionando accuratamente fornitori e materiali, non supera il tetto fissato per gli incentivi fiscali di € 96.000. Grazie agli incentivi governativi si riesce a recuperare € 48.000 in dieci anni. Il nostro ipotetico proprietario decide inoltre di arredare la casa spendendo € 40.000. A questo punto possiamo ipotizzare che l’appartamento possa essere collocato in pochi mesi a un canone annuo di € 36.000.
Vediamo in sintesi le due situazioni a confronto, considerando un orizzonte temporale medio-lungo di 10 anni come si conviene a un investimento immobiliare:
1. Appartamento nello stato di fatto:
• Canone annuo: € 24.000
• Tempo di locazione: 4 anni
• Ricavi in 10 anni: € 144.000
• Costi sostenuti in 10 anni: € 45.000 (Condominio, Tarsu, Imu)
• Utile al termine dei 10 anni: € 99.000

2. Appartamento ristrutturato e arredato:
• Canone annuo: € 36.000
• Tempo di locazione: 3 mesi
• Ricavi in 10 anni: € 351.000
• Costi sostenuti in 10 anni: € 88.000 (Ristrutturazione al netto incentivi)
• Utile al termine dei 10 anni: € 263.000

L’investimento compiuto in termini di ristrutturazione e arredamento viene ripagato in due anni e mezzo. Si tratta di una simulazione sintetica, ma i due risultati sono talmente distanti tra loro da lasciare  pochi dubbi su quale sia la strada migliore.
Ma c’è di più. L’investimento effettuato infatti migliora anche la vendibilità, abbreviando i tempi necessari a trovare un acquirente e generando anche una rivalutazione. Infatti, un appartamento in Brera ha un valore medio teorico compreso tra € 7.400 e € 10.400. In assenza di lavori di riqualificazione è difficile oggi anche percepire la quotazione minima, oltre a dover mettere in preventivo una tempistica di vendita che ormai è prossima all’anno. Una volta ristrutturato invece l’appartamento potrà discostarsi dal livello minimo fino a raggiungere quello più elevato in caso di dimore di particolare pregio.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

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