L'immobiliare dagli occhi a mandorla: reportage dalla Cina

Immobiliare in Cina

Immobiliare.com propone un reportage sul mercato immobiliare cinese. Approfittando della mia attuale presenza in Cina per alcuni impegni di lavoro ho intervistato manager e raccolto informazioni sul real estate “dagli occhi a mandorla”, creando un Dossier ad hoc e facendo il punto della situazione.

Interessante per i risvolti che l’economia cinese ha ormai su quella del resto del globo.

Questa è la prima parte, partiamo dalle basi. Dalle fondamenta, vorrei dire.

Il viaggio parte da Zhuhai, una città della provincia meridionale costiera del Guangdong nella Repubblica Popolare Cinese, ad un’ora circa di tragetto da Hong Kong. La popolazione conta quasi un milione e mezzo di abitanti…un paesino, in pratica, per lo standard locale. Zhuhai è una delle prime zone economiche speciali create negli anni ottanta del secolo scorso nella Repubblica Popolare Cinese.
Il PIL pro capite ammontava a 66551 renminbi nel 2003, il terzo PIL pro capite più elevato tra le 659 città cinesi.

Qui è tutto un proliferare di grattacieli, case, quartieri residenziali, ville, proprietà. Visto dall’esterno, il mercato cinese sembra l’Eldorado dei costruttori. Terreni espropriati e “riconvertiti”, immense opere pubbliche (qui si sta per completare il treno veloce, la TAV cinese, che collegherà Zhuhai a Canton oltre al ciclopico ponte sospeso che metterà in comunicazione la città con Hong Kong).

Per capire la Cina dobbiamo però partire dal concetto stesso di “proprietà”.

Nel 1949 Mao, il padre della Patria, azzerò tale concetto a favore della “proprietà collettiva”. Ancora oggi, nonostante i cambiamenti culturali e legislativi che pure ci sono stati, è ancora alquanto difficile per aziende e privati acquisire il 100% delle informazioni sul processo di compravendita immobiliare.

Il consiglio è quello di affidarsi ad un consulente altamente specializzato unitamente a quello di farsi rappresentare da un “agente immobiliare” locale, ossia dotato di “patentino cinese”: in caso contrario sarà molto difficile anche solo avvicinarsi ad una contrattazione. La Cina è una paese guidato da una burocrazia e da una intellighenzja politica molto strutturata. I tempi di ottenimento di permessi e certificazioni sono lunghi, la corruzione è all’ordine del giorno e solo un rappresentante “indigeno” ha la capacità di rapportarsi con un mondo così “bloccato” e “peculiare”, quasi medioevale per certi versi.

Le regole che normano il mercato immobiliare cinese sono quelle del Congresso Nazionale del Popolo e dei suoi Comitati. Secondo la Costituzione Cinese del 1982, la proprietà urbana è dello Stato mentre quella agricola è delle Collettività Agricole…in sostanza è tutto del Governo…

Nel 1988, per mano delal legge del 12 aprile, è stata istituita una Legge di Revisione della Costituzione stessa, che sancisce come sia legale e possibile il trasferimento del diritto d’uso della proprietà immobiliare. Un cambio epocale, come quando il primo imperatore Ming nel 1300 istituì il consumo del the attraverso le foglie aprendo quindi al metodo “moderno” ed al commercio dello stesso.

Secondo questa nuova legge è stabilito ora un distinguo tra il titolo della proprietà e l’uso della stessa, consentendo quindi spazio per possibili privatizzazioni: la persona può ora accedere all’uso della proprietà attraverso un “lease” a lungo termine. Il trasferimento della proprietà in Cina è ora quindi configurato come un trasferimento del diritto d’uso della stessa. Il compratore, per accedervi, deve siglare un contratto con l’autorità locale dietro il pagamento di una quota. L’uso è “a scadenza”: 40 anni per il commerciale, 50 anni per l’industriale e 70 anni per il residenziale.

(CONTINUA)

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