Loft: la rinascita di un magazzino, segreti e costi

Un magazzino da 400 mq è facilmente reperibile in una grande città, mentre risulta più difficoltoso reperire una abitazione oppure un ufficio di pari metratura. Ciò spinge gli acquirenti ad acquistare immobili non residenziali, per poi cambiarne la destinazione d’uso. Come viene ben documentato dalle riviste di architettura d’interni spesso i vecchi magazzini vengono trasformati per esempio in loft, da dividere poi in zona abitazione e zona ufficio. Ci sono però spesso problemi urbanistici e catastali che restringono fortemente l’importo del risparmio.

Infatti, un loft accatastato come abitazione ha un prezzo al mq maggiore di una abitazione o di un ufficio nella medesima zona, in quanto essendo in genere più alto dei tre metri standard può essere soppalcato, e quindi creare ulteriori spazi utilizzabili. Un recente studio di Gabetti evidenzia che in cinque aree ex industriali dimesse a Milano i loft rimessi a nuovo, ma con accatastamento C3 (magazzino) hanno un prezzo inferiore del 15% rispetto a quelli accatastati come case, e sono un po’ più cari degli uffici. Se si compra un magazzino con l’intesto di trasformarlo in abitazione c’è innanzitutto un maggiore peso fiscale al momento dell’acquisto. Se si acquista un immobile non residenziale le imposte di trasferimento sono più elevate. Se il venditore è poi un privato non si ha diritto alle agevolazioni della prima casa e a pagare le imposte sul valore catastale, più basso di quello reale. Se il venditore è invece un costruttore si paga l’Iva al 20% anziché al 4% (prima casa) o al 10%(casa diversa dalla prima). Queste differenze fiscali non esistono invece quando si acquista un magazzino da trasformare in ufficio, in quanto le imposte in questo caso sono le stesse.

La soluzione ottimale in caso di acquisto di magazzino da trasformare in residenza sarebbe che il vecchio proprietario prima di effettuare la vendita cambiasse la categoria catastale dell’immobile. Bisogna però prestare molta attenzione al regolamento edilizio del Comune dove si trova l’immobile. Per esempio a Milano il rapporto aereo-illuminante per un’abitazione, a secondo della altezza, varia tra un ottavo ed un decimo della superficie dei pavimenti. Per gli uffici i requisiti sono meno stringenti. Le disposizioni comunali attengono inoltre il piano regolatore, ciò a dire che un immobile nato con destinazione produttiva può essere trasformato in una residenza solo se nella zona di appartenenza sono previste nuove volumetrie residenziali.

Minori problemi si riscontrano invece se si vuole trasformare un ufficio in residenza dopo l’acquisto. I lavori necessari infatti in genere sono modesti, perchè molto spesso gli uffici sono proprio ex-appartamenti da reddito trasformati all’epoca dell’equo canone proprio per evitare il blocco degli affitti. Se non sono previsti aumenti di volumetria, in genere, come accade per esempio a Milano, non vengono neanche richiesti oneri di urbanizzazione. Ci possono essere però possibili svantaggi sul fronte condominiale. Se per esempio le tabelle millesimali sono state redatte molto tempo addietro, esse avranno attribuito un valore spropositato all’immobile e infine se il regolamento condominiale vieta la residenza ed è di natura contrattuale c’è davvero poco da fare nel tentare di cambiare destinazione.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

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