Tesoro, mi si è ristretto il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare sempre più piccino

Il mercato immobiliare italiano è tornato al volume di scambi di trent’anni fa.

A fine anno saranno 419mila le abitazioni compravendute;  erano 807mila nel 2007. Praticamente la metà. In cinque anni il fatturato si è ridotto del 40%: anche nel confronto con il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato immobiliare residenziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con un fatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68 miliardi (-39,7%).

Non va meglio negli altri segmenti del mercato non residenziale di piccolo taglio (se escludiamo i complessi terziari per istituti di credito, centri commerciali e alberghi): tra il 2008 e il 2013 il fatturato per il settore singoli uffici segna -50,9%, il settore dei piccoli negozi ha perso -55,1%, il mercato dei capannoni industriali è andato a -50,6%.

In sintesi, il fatturato complessivo del mercato immobiliare residenziale e del non residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzione di 57,7 miliardi (pari a tre volte il fatturato della Fiat e a quasi alla metà di quello dell’Eni). Per capirci: come se in questi anni fossero spariti i quattro principali gruppi della grande distribuzione in Italia (Coop, Conad, Selex ed Esselunga).

Vediamo il dossier di analisi di Censis e Rur più nel dettaglio.

Il dossier di analisi di Censis e Rur (Rete Urbana delle Rappresentanze – associazione promossa dal Censis per valorizzare l’economia urbana cui aderiscono, fra gli altri, Intesa Sanpaolo, UnipolSai, Salini Impregilo, Telecom Italia, Fs e Fintecnae) da cui abbiamo estratto queste cifre ci fornisce un quadro davvero desolante e ci segnala che dobbiamo attendere un altro anno prima di intravedere la mitica ripresa.
Secondo il Censis, vi sono sì alcuni segnali positivi: sono aumentati i mutui erogati (a luglio 2014 ne hanno usufruito 118mila famiglie, contro le 90mila del 2013), ma il 2014 si caratterizza come un anno di transizione. I provvedimenti di incentivo dello «SbloccaItalia», ad esempio, avranno effetto solo dal prossimo anno. Si può dire che si sta fermando la frana, ma il mercato non ha ancora la forza di risalire. Tra l’altro, pesano in modo negativo l’attesa stangata di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e ancor più la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal 2008), che implica una debolezza della domanda solvibile.
Vi sarà dunque solo un modesto segnale di inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine anno: un valore di poco superiore a quello realizzato nel 2013. Sempre secondo le previsioni del Censis, la possibile inversione di tendenza non potrà avvenire prima della metà del 2015.

Tra i grandi responsabili di questa situazione stagnante lo scettro di regina va alla burocrazia: in Italia i tempi per le autorizzazioni sono due volte e mezza più lunghi di quelli tedeschi e britannici. Per costruire un capannone industriale, per le sole autorizzazioni qui servono in media 234 giorni, mentre in Germania ne bastano 97 e in Gran Bretagna 88.

Nel 2014 l’Italia ha perso 11 posizioni rispetto al 2013 quanto a tempi per le autorizzazioni edilizie, collocandosi nella fascia dei Paesi meno efficienti.

La burocrazia, dunque, gioca un ruolo di dissuasore rispetto all’investimento immobiliare, e produce effetti negativi sull’industria delle costruzioni e sull’occupazione.

Facciamo un altro esempio: nei Paesi europei per passare dal progetto al cantiere per medi interventi di riqualificazione urbana si impiegano fra i 10 e i 14 mesi, in Italia occorrono invece più di 3 anni (sempre che il processo vada a buon fine e non resti impigliato nei meandri delle varie burocrazie statali, regionali e comunali).
A onor del vero, l’efficienza amministrativa ha livelli differenti a seconda delle diverse città: Milano è la città più rapida, con una media di 151 giorni necessari per ottenere le autorizzazioni per realizzare un piccolo intervento edilizio. A ruota seguono Bologna (160 giorni) e Torino (198 giorni), mentre all’estremo opposto troviamo Palermo (316 giorni), Napoli e Cagliari (252 giorni).

«La situazione in Italia è diventata paradossale. In una fase di profonda crisi dell’economia immobiliare e dell’industria delle costruzioni, calano gli investimenti pubblici e privati. I primi a causa dei tagli al bilancio statale, i secondi per ragioni di mercato e di credito», ha dichiarato Giuseppe Roma, Direttore Generale del Censis e Segretario Generale della Rur. «Ove, però, gli investitori fossero interessati a trasformare immobili esistenti, valorizzare il patrimonio demaniale, riqualificare ambiti urbani o realizzare nuove strutture, la barriera più difficile da superare è proprio l’atteggiamento inquisitorio delle autorità pubbliche, la non chiarezza delle regole del gioco, i continui aggiustamenti richiesti da una pletora di soggetti, detentori di piccoli o grandi poteri autorizzativi», ha concluso Roma.

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