Prima casa. Casa vacanza. Box. Uffici. Come evitare errori nell’acquisto degli immobili “rifugio”

Nonostante quello che si dica sugli acquisti immobiliari in termini di “alternativa” e “rifugio”,  puntare sul “real estate” come antidoto alla paura di ulteriori crolli dei mercati finanziari è un’operazione da valutare sempre con la massima cautela.

L’acquisto della prima casa è certo un investimento da consigliare, sempre nell’ipotesi che la si voglia tenere per molto tempo. I prezzi di mercato iniziano infatti a scendere e c’è molta offerta. Inoltre se si ha la possibilità di ottenere un mutuo, ricordiamo che sia i tassi variabili che quelli fissi sono  oggi ai minimi storici. Diverso è il caso in cui per acquistare la nuova casa si debba vendere la precedente, in quanto è necessario prestare la massima attenzione a non sopravvalutare quella da vendere e trovarsi quindi in crisi di liquidità al momento del nuovo acquisto.

Se invece si vuole acquistare una casa come investimento puro, l’”appeal” dell’operazione è decisamente più limitato. La cedolare secca ha ridotto il carico fiscale dei redditi medio-alti, ma ad ogni modo i rendimenti “reali” di tali operazioni di rado superano il 4% annuo. Quindi se non si è proprio del tutto pessimisti sulla evoluzione del nostro debito pubblico ci sono titoli di stato che oggi rendono di più e con minore impegno di gestione dell’investimento. Inoltre, a oggi il rischio che gli interessi su btp possano essere congelati è di molto inferiore a quello di non riuscire ad affittare un immobile, oppure di affittarlo ma a un inquilino che si rivela moroso.

Anche per quanto riguarda l’eventuale plusvalenza che si otterrebbe al momento della vendita dell’immobile acquistato per investimento, è necessario ricordare che se un immobile è stato abitato per tanti anni saranno certamente necessari lavori di ristrutturazione e quindi costi aggiuntivi per renderlo più appetibile sul mercato. L’acquisto di una seconda casa in località turistica è consigliabile solo se vi è un interesse proprio nell’occuparla. Ad eccezione infatti di immobili di alto pregio in località esclusive, il carico fiscale è troppo oneroso.

L’acquisto di box si rivela in questo momento invece decisamente più appetibile. Questi immobili infatti hanno un prezzo di acquisto più basso, basse spese di manutenzione e si affittano senza vincoli di durata. L’acquisto di box consente infine di frazionare il rischio. A Milano per esempio con 200 mila Euro si può acquistare un piccolo bilocale oppure cinque box. I prezzi dei box in città inoltre continuano a tenere anche in questo periodo di crisi. Bisogna però conoscere molto bene la zona dove si effettuerà l’acquisto. Infatti i potenziali inquilini di box sono quelli che vivono a 200/300 metri dagli stessi. Se nell’area prescelta per l’acquisto non ci sono difficoltà particolari di parcheggio sarà molto difficile affittarli ad un canone soddisfacente.

L’acquisto di uffici è un investimento specialistico destinato a proprio uso diretto e  comunque sempre previa valutazione fiscale. Se non è così è vantaggioso acquistare e se c’è la possibilità di trasformazione dell’ufficio in uso abitazione. In questo caso però andranno considerati solo uffici con un prezzo di vendita sensibilmente inferiore a quello degli appartamenti della stessa zona, in quanto per il cambio di destinazione d’uso ci saranno forti costi fiscali e spese da affrontare per le modifiche catastali.

Infine esiste lo strumento dei fondi immobiliari, uno strumento finanziario che ha sin qui mostrato limiti fortissimi, tra i quali il principale è la scarsa negoziabilità delle quote. Se proprio quindi si decide di investire in fondi immobiliari è preferibile non acquistarli in collocamento ma trascorso qualche tempo. A tal punto sarà infatti possibile acquistare le quote usufruendo di uno sconto sul valore iniziale di circa il 30%.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

 

 

 

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