Quando un immobile può dirsi “di lusso”

LAGO MAGGIORE LUINO

Il Decreto Ministeriale che regola le normative sulle case di lusso risale al 2 agosto del 1969, è ad esso quindi che dobbiamo attenerci per identificare tali immobili, anche se non è sempre facile capire interamente il tessuto che ne argomenta i canoni.

Alcuni centri urbani delimitano aree destinate a ville o a parchi privati, rendendo immediatamente riconoscibili le costruzioni che vi si trovano annesse, ma entrando un po’ più nello specifico possiamo valutare alcuni esempi che rientrano nella categoria:

  • Costruzioni unifamiliari che si trovano su un’area superiore a 3.000 mq. di terreno non agricolo.
  • Fabbricati costruiti su terreni il cui valore supera di una volta e mezza quello della costruzione.
  • Abitazioni che posseggono una piscina in muratura o un campo da tennis che superano determinate misure, a seconda che servano solo ad un alloggio o ad un edificio con più appartamenti.

Ma condizioni più precise si trovano in una tabella allegata al Decreto, che elenca le caratteristiche determinanti l’immobile di lusso, essa chiarisce che, per essere definito tale, l’immobile stesso deve possedere almeno 4 di tali peculiarità, tra le quali:

  • superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi magazzini, garage, cantine, terrazze ecc.
  • Terrazze di superficie maggiore di 65 mq.
  • Presenza di scale non ritenute necessarie a tutti gli effetti.
  • Scale principali che presentino pareti rivestite con materiali pregiati.
  • Porte d’ingresso in legno pregiato, scolpito, intarsiato, decorato.
  • Superficie complessiva degli infissi superiore al 50% della superficie totale.
  • Pavimenti o pareti in materiale pregiato.
  • Soffitti decorati con stucchi o dipinti a mano.
  • Montacarichi che serva un edificio con meno di 4 piani.

Esistono tuttavia altri termini di cui sarà bene lasciare l’individuazione ai tecnici perché di difficile comprensione o conoscenza.

Esaminare se un’abitazione rientri o meno in questi parametri è molto importante, perché quando è considerata di lusso è esclusa da tutte le agevolazioni tributarie, come le imposte di registro, le imposte ipotecarie e catastali e l’applicazione dell’aliquota IVA, benefici di cui possono godere gli altri tipi di immobili quando l’acquisto si riferisca alla prima casa.

Attenzione quindi a valorizzare l’abitazione definendola “di lusso” sulla proposta di vendita online, qualora essa non rientrasse nei canoni stabiliti, perché il possibile acquirente potrebbe pensare di dover pagare ad esempio un’imposta di registro al 9% anziché all’1%, di dover pagare l’Imu e la Tasi,dal momento che le case signorili non ne sono esenti, e così via.

La legge di stabilità 2016 ha rivoluzionato la regolamentazione delle tasse sulla casa, oggi esistono abolizioni che però non riguardano tutti gli immobili, a confondere le idee anche un sistema di tributi a livello locale che si sovrappone con le tassazioni nazionali, è bene quindi che l’agente, all’incontro con il cliente, dimostri un bagaglio informativo all’altezza, che sappia chiarire le basi di tutte queste regolamentazioni gravide di cavilli, che potrebbero preoccupare e allontanare dall’intenzione d’acquisto.

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