Superficie commerciale e calpestabile. Piccola guida per i privati

La "bindella": quando le misurazioni non erano fatte col laser

Il target di immobiliare.com è prevalentemente business ma gli immobili interessano un po’ tutti e tra i migliaia di affezionati lettori ci sono anche tanti privati. Uno di loro, incuriosito da un precedente post sulle valutazioni immobiliari ci ha chiesto una spiegazione su come calcolare la metratura commerciale di un appartamento. Effettivamente è un bel quesito per chi non mastica la materia abitualmente. Si fa presto a dire che una casa costa 4000€/mq se non si definisce cosa si intende per “metro quadrato”!

Naturalmente il Legislatore non ha lasciato tutto al caso, semmai sono i venditori che sull’argomento riescono a essere molto creativi. Purtroppo è comunque un dato di fatto che la superficie utile netta o come si dice normalmente “calpestibile” sia molto inferiore a quella commerciale. Non è un caso infatti che si usi la classica formula della vendita a corpo e non a misura.

Per qualsiasi riferimento normativo, rimandiamo al sito dell’Agenzia del Territorio che spiega tutte le differenze tra superficie utile, superficie commerciale netta, superficie commerciale lorda e via dicendo. Invece,  presentiamo un breve vademecum a uso soprattutto dei privati per capire come viene calcolata la superficie commerciale di un appartamento.

La superficie commerciale si ottiene prendendo la superficie complessiva dell’appartamento, comprendendo anche i muri perimetrali. Però se i muri non confinano con altri appartamenti o con parti comuni del condominio vengono conteggiati al 100%, altrimenti sono conteggiati al 50%.

A parte i muri perimetrali, nel conteggio della metratura commerciale concorrono anche le pertinenze dell’appartamento. I balconi per esempio sono conteggiati al 50%. Le altre pertinenze come le cantine, le soffitte, i giardini o i terrazzi possono essere conteggiati in una forbice compresa tra il 5 e il 25% a seconda della loro dimensione e dell’utilità che apportano all’immobile.

Infine, soprattutto per le nuove costruzioni si include una quota relativa alle parti comuni del 4-5%.

Quindi non resta che munirsi di metro arrotolabile, calcolare gli spessori dei muri e le misure delle pertinenze e applicare i giusti coefficienti.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

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2 commenti

  1. Perrino Giusy - 11 febbraio 2012

    I coefficinti menzionati non sono esatti, basta prendere indici errati che non si arriva al risultato giusto.

    • Antonio Rainò - 12 febbraio 2012

      I coefficienti citati sono quelli indicati dall’Osmi – Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano. L’Agenzia del Territorio nel vademecum “ISTRUZIONI PER LA DETERMINAZIONE DELLA CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI URBANI PER LA RILEVAZIONE DEI DATI DELL’OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE” indica testualmente “Si determina misurando la superficie al lordo delle murature interne ed esterne -perimetrali- (queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.” Invece per quanto riguarda i balconi l’Agenzia del Territorio è più tirata, infatti, recita “Balconi, terrazzi e similari va computata come di seguito: qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori: – nella misura del 30%, fino a mq. 25; nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25”. Però sfido chiunque a pagare a Milano 30 mq di balcone come se fossero 3 mq!

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