Venticinque anni di mercato immobiliare italiano

In occasione della presentazione a Milano del 25° Forum Scenari Immobiliari, sono stati divulgati i dati di 25 anni di mercato immobiliare italiano.

Innanzitutto, c’è stata una crescita continua della popolazione italiana, anche se il tasso di variazione è progressivamente diminuito. La crescita naturale è divenuta negativa nel decennio 1986-1995 (-0,3 per mille); la flessione si è accentuata nel nuovo millennio (-0,8 per mille tra il 2006 e il 2015). Da Paese di emigrazione l’Italia si è trasformata in un Paese di immigrazione. È per effetto del saldo migratorio che la popolazione è significativamente tornata a crescere nel primo decennio del nuovo millennio. Al pri-mo gennaio 2016 i residenti in Italia erano 60,7 milioni, contro i 56,8 milioni del 1993, con quasi 5 milioni di “nuovi italiani”.

Dal punto di vista immobiliare, i prezzi reali mostrano una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 cominciano a scendere fino al 1998, quando si attestano a una media nazionale di 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Le compravendite, invece, iniziano ad aumentare dopo alcuni anni di stabilità, prima in maniera modesta tra il ’96 e il ’99, poi in modo sempre crescente nel nuovo millennio.

Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008 è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il prece-dente periodo di decremento.

A partire dal 1993 si possono distinguere quattro grandi fasi del mercato residenziale per i prezzi medi reali:

• Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
• Fase di crescita: 2000- 2007 (più 32,6 per cento)
• Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 24,1 per cento)
• Fase di crescita: dal 2017 in poi

Il flusso di transazioni più importante del secolo inizia proprio quando i prezzi tendono a risalire nel 2000, e prosegue per sette anni, toccando anche le 900mila compravendite nel 2003, fino all’avanzare della crisi economico-finanziaria nel 2010. In questi otto anni la dinamicità del mercato si aggira attorno ai trenta punti percentuali, segnando i valori più alti finora rilevati in Italia. Nel 1993 il volume delle transazioni registrato fu di 502mila compravendite, l’undici per cento in meno delle 560mila previste per il 2017. In quell’anno si registrava che la maggioranza degli acquisti di abitazioni era rivolta a fornire un tetto ai propri figli e solo dopo veniva la spesa per la prima casa, mentre ora l’equazione si inverte.

I primi anni del nuovo millennio si mostrano promettenti: crescita del prodotto mondiale elevata e sta-bile guidata dalle economie emergenti, e al contempo bassa inflazione, sviluppo della finanza in condizioni di abbondante liquidità, con bassi tassi d’interesse; un’ampia e crescente disponibilità di credito e, di conseguenza, riduzione del costo dei mutui. Anche il mercato immobiliare registra una rapida scalata verso la vetta, con prezzi reali in aumento. E in ultimo, cresce notevolmente il numero di agenti immobiliari, che tra il 1993 e il 2017 aumenta del 127,3 per cento.

Il periodo di discesa si è aperto con la crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti e ha portato, come conseguenza, un generale affossamento dei mercati europei. In un tale scenario non poteva che aumentare la disoccupazione, provocando una contrazione dei redditi e un blocco degli investimenti, che ha generato la recessione del mercato delle abitazioni. Si puntualizza che tale sconvolgimento finanziario ha avuto conseguenze più gravi in Italia, mentre l’Europa, e ancor più gli Usa, sono stati in grado di superarla più rapidamente.

Negli ultimi anni sono nati anche mercati immobiliari nuovi. I fondi immobiliari, insieme a Siiq e società quotate, hanno un patrimonio immobiliare di circa sessanta miliardi di euro, in cui i fondi riservati resta-no preponderanti con l’82,1 per cento del totale. In linea con quanto accade negli altri Paesi europei, il settore dei fondi immobiliari conferma la ripresa dei mercati immobiliari e ne rappresenta un motore importante. Al momento si contano rendimenti interessanti, soprattutto da locazioni commerciali e di uffici: sono ritorni molto competitivi rispetto a quello che si può ottenere oggi nel mondo obbligaziona-rio, grazie anche ai tassi molto bassi. Venticinque anni fa il mercato immobiliare rappresentava meno dell’uno per cento del mercato azionario italiano e non c’erano i fondi.

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